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　　從市場(chǎng)政策制定者來(lái)說(shuō)，看到一線(xiàn)城市的住房銷(xiāo)售又開(kāi)始回暖，看這些城市的房?jī)r(jià)又開(kāi)始在上升，他們都會(huì)認(rèn)為，2013年底以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷狀態(tài)可能會(huì)結(jié)束，特別是不少人一直在主張政府再出臺(tái)新一輪的房地產(chǎn)救市政策，更是會(huì)讓房地產(chǎn)好轉(zhuǎn)。因此，2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)走出困境，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格又會(huì)開(kāi)始上漲。估計(jì)這也是政府的期望。中國(guó)房地產(chǎn)

　　但是，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況可能比許多人想象的要糟糕得多。也就是說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的艱難時(shí)刻到了嗎？只要看以下幾個(gè)指標(biāo)，及12月3日中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院和社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心在北京共同舉行《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告2015-2016》的報(bào)告，就知道，當(dāng)前中國(guó)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況了。

　　據(jù)騰訊網(wǎng)11月13日的報(bào)導(dǎo)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，1至9月，房屋新開(kāi)工面積下降12.6%，房屋竣工面積下降9.8%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積下降33.8%，土地成交價(jià)款下降27.5%等。而這四個(gè)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)先行指數(shù)，同時(shí)出現(xiàn)下降，在過(guò)去歷史是從來(lái)都沒(méi)有過(guò)的事情。這也意味著不是住房投資者或住房投機(jī)者不看好當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且造就了十幾年房地產(chǎn)繁榮的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不看好當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)困境，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根本不愿意增加投資，更不愿意增加土地持有，一心只是想把手中的項(xiàng)目或住房銷(xiāo)售出手就萬(wàn)事大吉了。可以看到，不少知名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就明確表示，現(xiàn)在不逃出房地產(chǎn)市場(chǎng)還等什么時(shí)候。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不看好當(dāng)前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的艱難時(shí)刻可能僅是開(kāi)始，更為艱難的日子估計(jì)還在后頭。

　　還有，《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告2015-2016》也顯示，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在三大隱患。一是房地產(chǎn)投資和施工數(shù)據(jù)大幅下滑，將拖累國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速，讓國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行的壓力越來(lái)越大。二是住房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題突出，結(jié)構(gòu)性過(guò)剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存。也就是說(shuō)，在一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)奇高，住房市場(chǎng)出現(xiàn)了所謂的嚴(yán)重短缺，反之，三四線(xiàn)城市及部分二線(xiàn)城市住房庫(kù)存過(guò)剩，尤其是三四線(xiàn)城市的情況更是嚴(yán)重。三是政策救市力度在加大，但仍未緩解庫(kù)存壓力，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)住房庫(kù)存過(guò)剩的壓力會(huì)越來(lái)越大。該報(bào)告表示，當(dāng)前中國(guó)住房市場(chǎng)過(guò)剩，房地產(chǎn)總庫(kù)存高達(dá)21億平方米，僅現(xiàn)房庫(kù)存去化就需23至24個(gè)月，同時(shí)今年房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)直接貢獻(xiàn)幾乎為零。

　　再就是，渣打銀行主題研究部高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家埃納姆?艾哈邁德（Enam ?Ahmed）表示，2016年，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)將給經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)帶來(lái)更大壓力，其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的貢獻(xiàn)將降到零至1個(gè)百分點(diǎn)之間。艾哈邁德表示，中國(guó)房地產(chǎn)最大的問(wèn)題是嚴(yán)重的供過(guò)于求，尤其是在三四線(xiàn)城市。渣打估計(jì)，中國(guó)未售房屋的過(guò)剩庫(kù)存高達(dá)900萬(wàn)套，同時(shí)還有4000萬(wàn)至5000萬(wàn)套房屋處于空置狀態(tài)。

　　可以說(shuō)，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)住房過(guò)剩的問(wèn)題嚴(yán)重到無(wú)可復(fù)加的地步。其核心問(wèn)題就在于當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)早就進(jìn)入周期性調(diào)整。而政府面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種周期性調(diào)整，目前仍然希望用早十幾年的房地產(chǎn)政策來(lái)消化這些庫(kù)存，即是讓持有更多住房的住房投資者以各種優(yōu)惠條件引誘他們進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。而這樣的房地產(chǎn)政策，對(duì)于一個(gè)以投機(jī)投資為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，如果房?jī)r(jià)在持續(xù)上漲，所起到的作用當(dāng)然是巨大的。但是如果房?jī)r(jià)在下跌，甚至于在持續(xù)下跌，那么當(dāng)前這種房地產(chǎn)的救市政策，或者有些許的作用，讓持有住房的投資者持有更多的住房。但是這些住房投機(jī)投資者增加持有的住房既賣(mài)不出去，也租不出去時(shí)，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)可以轉(zhuǎn)移到這些投資者手上，但是這些房地產(chǎn)投資者所面臨的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)大增，后來(lái)的住房投資者也就不敢再進(jìn)入這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。更重要的是，當(dāng)前住房市場(chǎng)價(jià)格持有下跌時(shí)，這些住房投資者一定會(huì)逐漸退出市場(chǎng)，最優(yōu)惠的政策對(duì)他們都起不了多少，因?yàn)樗麄冞M(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)住房無(wú)法以更高的價(jià)格賣(mài)出只好退出市場(chǎng)。如果房地產(chǎn)投資者退出市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期就會(huì)逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售及價(jià)格雙雙下跌。這就當(dāng)前中國(guó)三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，這樣住房市場(chǎng)的庫(kù)存豈能不會(huì)越來(lái)越高？

　　總之，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的艱難時(shí)期并沒(méi)有過(guò)去，或許僅是開(kāi)始，如果政府還是采取前十幾的救市政策，可能會(huì)把房地產(chǎn)市場(chǎng)推向更為艱難的極端，政府對(duì)此不能再是駝鳥(niǎo)心態(tài)了。