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　　文/ 羅豎一

　　多年來(lái)，稍微留意中國(guó)樓市者，可能都會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)非常怪異的社會(huì)現(xiàn)象：幾乎任何時(shí)候，都會(huì)有一些所謂的專家、房地產(chǎn)研究、中介或代言機(jī)構(gòu)，以及房地產(chǎn)開發(fā)商之類的，高拋諸如“購(gòu)房好時(shí)機(jī)到了”、“購(gòu)房抄底最好時(shí)間”等等的論調(diào)。

　　這不，最近一段時(shí)間以來(lái)，此類論調(diào)又遍布國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)，且散見于不少媒體。

　　果真如此嗎？事實(shí)上，此類論調(diào)多屬出于一己私利而推出的營(yíng)銷手段或迷魂藥。然，由于有一些媒體的參與或造勢(shì)，由于有一定層面官方的默許或支持，由于有某些權(quán)威頭銜或名號(hào)的掩蓋或誘惑，所以，聽信或迷信此類論調(diào)者為數(shù)眾多。于是乎，中國(guó)樓市中不時(shí)出現(xiàn)盲目按揭或全款購(gòu)房者。

　　但是，包括房地產(chǎn)開發(fā)商、商用專家、房地產(chǎn)代言機(jī)構(gòu)等既得利益者在內(nèi)的各方，還是鮮有開懷大笑者，而多愁眉苦臉者，因?yàn)樽罱鼛啄曛袊?guó)樓市的庫(kù)存量實(shí)在太大了——逐年遞增，因?yàn)槠鋲?mèng)寐以求的暴利時(shí)代正在逐步逝去。

　　誠(chéng)然，住房問(wèn)題作為民生問(wèn)題，其不僅是重要的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題、社會(huì)問(wèn)題，也是重大政治問(wèn)題。所以，多年來(lái)中國(guó)政府十分重視住房問(wèn)題。譬如，2011年11月6日，時(shí)任中國(guó)國(guó)務(wù)院總理溫家寶，在俄羅斯圣彼得堡表示，中國(guó)下調(diào)房?jī)r(jià)是國(guó)家堅(jiān)定的政策，調(diào)節(jié)后的房?jī)r(jià)將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。

　　因此，中國(guó)政府適時(shí)地推出了“限購(gòu)”政策。

　　可是，在中央尚未公開宣布廢止 “限購(gòu)”政策——行之有效而利于下調(diào)房?jī)r(jià)的重要手段之前，中國(guó)一些地方卻自行放棄了“限購(gòu)”政策。

　　在這樣的地方中，呼和浩特是十分值得關(guān)注的一個(gè)城市，因?yàn)?014年6月26日，它正式發(fā)文取消限購(gòu)——全中國(guó)第一個(gè)敢于吃螃蟹者。

　　如今已經(jīng)過(guò)去一年了，呼和浩特的情況究竟怎么樣了呢？

　　2015年12月11日，澎湃新聞網(wǎng)給出的答案是，據(jù)呼和浩特住建局給出的官方數(shù)據(jù)，目前呼市的總庫(kù)存在4500萬(wàn)平方米，去除掉棚戶區(qū)改造、保障房、回遷房、定向團(tuán)購(gòu)房，目前呼市純商品住宅的庫(kù)存量在900多萬(wàn)平方米，按照呼市每年約300萬(wàn)平方米的去化速度，去化周期為三年。但是，這一庫(kù)存數(shù)據(jù)只針對(duì)五證齊全的項(xiàng)目，大量沒(méi)有手續(xù)的樓盤并不包含在內(nèi)。呼和浩特某當(dāng)?shù)亻_發(fā)商表示，根據(jù)他們的數(shù)據(jù)，算上那些手續(xù)不全的項(xiàng)目，目前呼市的總庫(kù)存在4000萬(wàn)平方米，其中純住宅庫(kù)存在2400萬(wàn)-2500萬(wàn)平方米，按照每年300萬(wàn)平方米的去化量，庫(kù)存去化周期在7-8年。

　　據(jù)呼和浩特房協(xié)相關(guān)人士介紹，2012年之前，呼和浩特的房?jī)r(jià)一直是在漲的，以某品牌房企的項(xiàng)目為例，2007年開盤，均價(jià)3200元/平方米，很快就拉升到4000多元/平方米，到了2009年5000多元/平方米，2010年賣6000多元/平方米，2011年7000多元/平方米，2012年高的達(dá)到8000元/平方米。而隨著限購(gòu)政策的出臺(tái)，市場(chǎng)迅速冷卻下來(lái)，“2012年市場(chǎng)最高峰時(shí)全市的售價(jià)在7000-8000元/平方米，目前的售價(jià)回到5000-6000元/平方米。”該負(fù)責(zé)人表示。

　　顯而易見，取消“限購(gòu)”政策，并未讓呼和浩特官方和房地產(chǎn)開發(fā)商等方面高枕無(wú)憂。相反，他們還得繼續(xù)絞盡腦汁地“去庫(kù)存”。

　　眾所周知，2014年7月11日，上任只有半個(gè)月的中國(guó)住建部部長(zhǎng)陳政高就發(fā)出指令，地方要千方百計(jì)消化庫(kù)存。結(jié)果，僅僅一個(gè)多星期，武漢、蘇州、?？诘鹊厝∠蚍潘上拶?gòu)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2014年7月23日，全國(guó)已經(jīng)有30個(gè)城市通過(guò)不同手段放松調(diào)控政策，如揚(yáng)州、泰州、海南、西寧等地放開戶籍制度和公積金貸款，而?？?、武漢、蘇州、廈門、長(zhǎng)春、成都等城市實(shí)際上已經(jīng)取消了樓市“限購(gòu)”政策。

　　顯然，取消“限購(gòu)”的城市，都?jí)粝胫?ldquo;去庫(kù)存”，甚至渴望重回房地產(chǎn)暴利時(shí)代。

　　但是，2015年11月11日，中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)表明，10月末，全國(guó)商品房待售面積6.86億平方米，比9月末增加2122萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加1180萬(wàn)平方米，即住宅待售面積約4.36 億平米。其再創(chuàng)歷史新高。

　　何況，正像安信證券的一份研究報(bào)告所講，中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月公布的“商品房待售面積”是近似庫(kù)存的概念，但離真實(shí)庫(kù)存還是有很大差距的，“商品房待售面積”的統(tǒng)計(jì)口徑是：“報(bào)告期末已竣工的可供銷售的商品房屋建筑面積中，尚未銷售的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。” 但這個(gè)指標(biāo)有兩個(gè)遺漏的地方：尚未開工的企業(yè)拿地應(yīng)當(dāng)計(jì)入庫(kù)存；未竣工的在建項(xiàng)目（除已經(jīng)預(yù)售）應(yīng)當(dāng)計(jì)入庫(kù)存。如此，則是總庫(kù)存約98.3 億平方平方米，其中待售面積6.86億方平方米、尚未開工的企業(yè)拿地42.3 億方平方米、在建商品房庫(kù)存約49.1 億方平方米。

　　完全可以說(shuō)，當(dāng)下中國(guó)商品房“去庫(kù)存”之壓力，實(shí)在是太大了。

　　不可否認(rèn)，中國(guó)樓市是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱，而面對(duì)世界經(jīng)濟(jì)不景氣，以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行之現(xiàn)狀，商品房“去庫(kù)存”是必須的。因此，近來(lái)中國(guó)政府不斷地出臺(tái)有關(guān)舉措；并且，地方政府也紛紛盡力為房地產(chǎn)保駕護(hù)航。

　　甚至，2015年11月10日上午，中國(guó)最高領(lǐng)導(dǎo)人習(xí)近平在主持召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議時(shí)也明確指出，要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。

　　但是，包括一定層面的官方等在內(nèi)的各方，在某些程度上都在有意無(wú)意地“誤讀”、“誤解”有關(guān)中央指令。

　　就拿習(xí)近平的上述指令來(lái)講，其意圖是理性的，是負(fù)責(zé)任的，即并非毫無(wú)原則、毫無(wú)底線地“去庫(kù)存”。

　　很多人都清楚，目前僅有北京等幾個(gè)城市在信守“限購(gòu)”政策。然而，即使如此，在外部一些因素的影響下，包括但不僅限于北京在內(nèi)的“限購(gòu)”城市，房?jī)r(jià)卻依然出現(xiàn)了上漲。

　　誠(chéng)然，抬升房?jī)r(jià)的因素比較復(fù)雜，但是，不少地方力推的那些不理性、不負(fù)責(zé)，而毫無(wú)原則性的“去庫(kù)存”舉措，是抬升房?jī)r(jià)的重要因素。

　　如果“去庫(kù)存”伴隨的是房?jī)r(jià)的不斷上漲、攀升，那么，無(wú)論是對(duì)億萬(wàn)中國(guó)普通干部群眾而言，還是對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)等來(lái)講，都是飲鳩止渴；而且，全面深化改革等等的積極效果，都會(huì)嚴(yán)重受挫。

　　實(shí)際上，“去庫(kù)存”最好的根本路子只有一條，那就是，在充分尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律和盡可能確保各方利益的前提下，讓中國(guó)房?jī)r(jià)逐漸回歸到普通干部群眾大都可以接受的合理價(jià)位。

　　概而言之，筆者認(rèn)為，中國(guó)“去庫(kù)存”切不可抬升房?jī)r(jià)。否則，既嚴(yán)重危害黨和政府的形象，又嚴(yán)重?fù)p傷億萬(wàn)中國(guó)普通干部群眾的切身利益，還嚴(yán)重影響中國(guó)房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展，并嚴(yán)重影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)、中國(guó)政治和中國(guó)社會(huì)等方面的良性、健康之發(fā)展。

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