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> 中國機械管理網(wǎng)_報道行業(yè) 傳播管理 > 新聞中心 > 政策財經(jīng) > 財經(jīng)時訊 > 房貸增速將放緩 房價暴跌倒欠銀行錢等極端情況概率低
要聞：
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京華時報記者 馬文婷 余雪菲
房價有漲就有跌，最近樓市成交量小幅下滑，引發(fā)市場擔憂。特別是按揭買房，最近就有購房者向京華時報金融周刊咨詢：“如果房價下跌，抵押物貶值，是不是還要倒欠銀行一筆錢？”為此，記者近日采訪了相關(guān)業(yè)內(nèi)人士，表示上述情況只有在極端的情況下才可能會出現(xiàn)，發(fā)生的概率十分低。與此同時，在新一輪樓市調(diào)控措施背景下，不排除信貸收緊可能性，預(yù)計各地區(qū)的房貸政策會繼續(xù)分化，個人房貸增速將放緩。
事件
房價暴跌倒欠銀行錢？
“1997年的時候我買了一套價值742萬港元的房子，從銀行貸了667.8萬港元，可這間住宅到2003年就只值250萬港元了。”在香港一家律師行工作的趙先生，最終由于無法拿出更多現(xiàn)金來彌補抵押品的價值不足，不僅房子被銀行無情收走，而且還欠下銀行200多萬港元。
近日，香港樓市崩盤的舊事受到不少購房者關(guān)注，并且在網(wǎng)上引起激烈討論。記者采訪了解，趙先生的案例并非孤案，根據(jù)香港金融管理局數(shù)據(jù)，2003年6月，出現(xiàn)了105697宗負資產(chǎn)案例，未償還貸款額高達1650億港元，即每宗平均欠款156萬港元。
有網(wǎng)友表示：“那是在香港，在內(nèi)地未必會出現(xiàn)這種情況。”事實上，我們希望內(nèi)地房地產(chǎn)市場能夠平穩(wěn)發(fā)展，不要出現(xiàn)極端情況，但是也不妨礙我們了解一下，如果出現(xiàn)極端情況，應(yīng)該怎么處理危機。
一位股份制銀行個貸經(jīng)理告訴記者，其實，貸款合同的違約條款里，可不僅僅包括不按時還款，還包括抵押物價值減少。比如有一些按揭貸款合同里就規(guī)定，在抵押期間，如果由于乙方（貸款者）的過錯或者其他原因造成抵押物價值減少的，乙方應(yīng)在一定日期內(nèi)向甲方（銀行）提供與減少的價值相當?shù)膿?。否則，甲方有權(quán)要求乙方提前清償相當于抵押物減少部分等額本、息。如果乙方既不提供擔保又不提前清償，甲方有權(quán)宣布貸款提前到期，要求乙方提前清償全部貸款本、息。
舉個例子來說，假設(shè)張先生買下一套100萬的房子，首付35萬，貸款65萬。一年后，張先生已經(jīng)償還銀行本金1萬元，剩余64萬元。不巧遭遇房價暴跌，這套房子總價跌至50萬元。那么此時，張先生需要補齊抵押不足的差額14萬（64萬-50萬）。因為當初房貸65萬時，房子的價值不低于65萬，但隨著房價下跌至50萬，張先生必須補齊差額。
在這種情況下，張先生可以選擇拿出14萬存款，做提前還貸，或者有價值不少于14萬元的可抵押的物品、存單等，繼續(xù)抵押給銀行。
只有在上述兩種方式都沒實現(xiàn)后，銀行才有可能將張先生的房子拍賣。
不過，有律師告訴記者，目前對于客戶的唯一住房，一般是要酌情考慮不拍賣，但是這不代表銀行無權(quán)拍賣，只不過執(zhí)行的時候會保留一個寬限期，或者幫助租房，超過寬限期還是可以被強制執(zhí)行的。
業(yè)內(nèi)
極端情況發(fā)生概率低
記者采訪的多位銀行人士均表示，雖然按照銀行的規(guī)定，在房價暴跌的情況下，購房者確實要付出較多的代價，因為房貸是無限責任，因此無論房價上漲下跌，貸款人都要履行相關(guān)的義務(wù)。但是在當前的情況下，除非出現(xiàn)重大不可控事件，否則房價不會出現(xiàn)30%以上的暴跌。按照此前銀行最多70%的貸款比率，如果出現(xiàn)30%以上的房價暴跌，才可能出現(xiàn)抵押物貶值的情況，因此客戶不需要過分擔心這個問題。
偉嘉安捷企劃經(jīng)理吳昊告訴記者，“9·30新政”過后，雖然首付的壓力變大了，但是貸款額度的減少對于借款人來說，月供壓力也相應(yīng)變小了。所以，從這一點來看對于借款人來說還是可以接受的。
吳昊表示，目前交易量有所下降，房價可能會出現(xiàn)回落趨勢，因為現(xiàn)在利率低，所以不會出現(xiàn)因房價回落而致房貸斷供情況。
貸款跟房價的漲幅沒有必然性，借款人該怎么還還得還，如果斷供在央行的征信中都可以查到，對以后買房、買車、出國甚至于工作、社保等都會有影響。所以，借款人還是應(yīng)該保持征信都健康。
市場
房貸利率趨于平穩(wěn)
記者在北京市場采訪了解到，目前，京城首套房房貸利率的常見批準利率為9.5折優(yōu)惠，北京農(nóng)商行等少數(shù)銀行常見的批準利率為9折優(yōu)惠，此前較為常見的8.5折、8.8折優(yōu)惠對于大多數(shù)客戶而言已經(jīng)難覓蹤影，成為少數(shù)最優(yōu)質(zhì)客戶才能獲得的“奢侈品”。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，此輪房地產(chǎn)信貸監(jiān)管收緊，已經(jīng)不限于一城一地，也絕非流于表面，信貸一旦收緊，未來市場將快速告別價格過快上漲。
據(jù)融360發(fā)布的9月全國房貸數(shù)據(jù)顯示，9月首套房平均房貸利率連續(xù)止跌、優(yōu)惠占比首次下降，二套房貸平均利率與8月持平，首付比例保持相對穩(wěn)定。
其中，9月份，從首套房利率的優(yōu)惠力度來看，全國533家銀行中，提供低于9折優(yōu)惠利率的銀行有155家，比8月份減少1家，占比29.08%。其中，128家銀行提供8.5折優(yōu)惠利率，13家銀行提供8.8折優(yōu)惠利率，5家銀行提供8.2折優(yōu)惠利率，2家銀行提供8.7折優(yōu)惠利率，1家銀行提供8.3折優(yōu)惠利率。此外，228家銀行提供9折優(yōu)惠利率。
數(shù)據(jù)顯示，首套房首付兩成的銀行環(huán)比呈現(xiàn)小幅下降。9月，在全國533家銀行中，共有306家銀行將首套房首付比例調(diào)至兩成，比8月減少兩家，占比達57.41%。此外，在全國533家銀行中首付2.5成的有62家銀行，首付3成的有156家銀行。首付兩成的銀行占比環(huán)比小幅降低，這意味著銀行的首付政策已經(jīng)基本穩(wěn)定。
展望
不排除信貸收緊可能性
據(jù)媒體報道稱，10月12日下午，央行召集5家國有大行及12家股份制銀行高管及個貸、資產(chǎn)負債部門總經(jīng)理，召開商業(yè)銀行住房信貸會議，傳達房地產(chǎn)調(diào)控的會議精神。央行要求各商業(yè)銀行理性對待樓市，加強信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風險。
隨著國慶前后全國各地限貸的政策出臺，一線城市房貸政策也備受關(guān)注。9月30日，北京率先收緊房貸政策，要求首套房首付款比例不低于35%，二套無論有無貸款記錄首付款均不低于五成，隨后全國多地紛紛出臺收緊房貸政策措施。
多位銀行業(yè)人士對記者表示，總體來看，在新一輪樓市調(diào)控措施背景下，又恰逢四季度銀行貸款相對減少，不排除信貸收緊可能性，預(yù)計個人房貸增速將放緩。值得注意的是，各地區(qū)的房貸政策會繼續(xù)分化，居民住房需求仍會增加。
融360分析人士認為，從趨勢上判斷，房貸市場或許“拐點”初現(xiàn)，即銀行業(yè)機構(gòu)給予購房人優(yōu)惠的政策可能到頭，隨著多地限購等政策出臺，銀行機構(gòu)或?qū)⒕S持現(xiàn)行房貸優(yōu)惠甚至稍稍減少優(yōu)惠幅度。
此外，上述人士認為，當前二套房貸利率走勢較為平穩(wěn)，未來，如果沒有進一步的政策刺激，二套房貸款將會繼續(xù)維持基準利率上浮10%的主流利率。
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