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李亞鵬留下的“坑” 陽(yáng)光100多久才能爬出
一個(gè)上市公司的董事長(zhǎng)，一個(gè)演藝界的明星，因?yàn)橛亚椋蒙鲜泄镜腻X合伙做了一樁生意，卻因此惹上了官司，合作項(xiàng)目也已停工一年多。
目前為止，上市公司投入已超過(guò)4億元，投資者的買單可能還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束……
10月17日，一起合同糾紛案在北京市朝陽(yáng)區(qū)法院一審開庭審理。作為本次案件的主體，“雪山小鎮(zhèn)”項(xiàng)目時(shí)隔兩年后再次回到公眾的視線。
雪山小鎮(zhèn)項(xiàng)目，坐落于云南省麗江市束河古鎮(zhèn)約莫一公里處。不遠(yuǎn)處的玉龍雪山，幾天前的降雪尚未融化殆盡，點(diǎn)點(diǎn)白色點(diǎn)綴山頭。這個(gè)雪山腳下占地408畝的特色小鎮(zhèn)，曾被兩個(gè)男人寄予厚望。
2015年6月11日，陽(yáng)光100中國(guó)控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱陽(yáng)光100)在公告中宣布，收購(gòu)李亞鵬及中書控股持有的雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)51%的股權(quán)，收購(gòu)代價(jià)為1.938億元，雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)自此也正式更名為陽(yáng)光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)。
6月11日是個(gè)分水嶺。
更名前，它是藝人李亞鵬演而優(yōu)則商、“地產(chǎn)大亨”愿景的發(fā)源地，也是他步入商界的自證之作。更名后，它承載著陽(yáng)光100董事長(zhǎng)易小迪在錯(cuò)失地產(chǎn)行業(yè)10年高速擴(kuò)張期后，重回一線的期盼。
從2013年項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)眾星云集、站臺(tái)撐場(chǎng)到2015年的低調(diào)受挫轉(zhuǎn)讓，隨著李亞鵬角色轉(zhuǎn)變帶來(lái)的賣力吆喝聲遞減以及接盤方陽(yáng)光100開發(fā)緩慢，一度籠罩在明星光環(huán)中的雪山小鎮(zhèn)走向暗淡。
李亞鵬和易小迪或許沒(méi)有想到，雪山小鎮(zhèn)會(huì)以這樣的形式再次被關(guān)注，而兩年前他們的那場(chǎng)交易，也在訴訟中被提及。
說(shuō)好的4000萬(wàn)
該開庭案件基本圍繞雪山小鎮(zhèn)展開，原告方為麗江雪山投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱“雪山公司”，雪山小鎮(zhèn)為其名下項(xiàng)目)股東之一的北京泰和友聯(lián)投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱“泰和友聯(lián)”)，被告為雪山公司的前董事長(zhǎng)、實(shí)控人李亞鵬和其兄長(zhǎng)李亞煒以及二人母親張萍擔(dān)任法定代表人的北京中書投資控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱“中書控股”).
為何狀告？
2008年11月3日在云南麗江古城區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局登記成立的雪山公司可以稱之為李亞鵬商業(yè)夢(mèng)想的起點(diǎn)。
彼時(shí)李亞鵬出資450萬(wàn)元(占股90%)與其兄長(zhǎng)李亞煒(出資45萬(wàn)元，占股9%)、友人孫海浩(出資5萬(wàn)元，占股1%)共同成立了這家以麗江當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)開發(fā)為主的投資公司。李亞鵬為第一大股東，手握實(shí)控權(quán)。
當(dāng)時(shí)35歲的李亞鵬，是否已經(jīng)在腦海中構(gòu)思出了藝蓮坊項(xiàng)目(即陽(yáng)光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn))尚不得而知，可以知道的是，在隨后的幾年中，雪山公司接連迎來(lái)幾輪增資擴(kuò)股，實(shí)現(xiàn)了注冊(cè)資本52.3倍的增長(zhǎng)。
根據(jù)起訴書描述，2012年7月，泰和友聯(lián)基于對(duì)李亞鵬個(gè)人的認(rèn)可，以600萬(wàn)元入股了雪山公司。伴隨著雪山公司的不斷增資，最終泰和友聯(lián)出資6000萬(wàn)元，占股10%。
當(dāng)時(shí)的合同規(guī)定，雪山公司向泰和友聯(lián)承諾若項(xiàng)目發(fā)生虧損，則虧損部分由雪山公司原股東獨(dú)立承擔(dān)。雪山公司確保泰和友聯(lián)全部權(quán)益不低于1億元，且3年開發(fā)周期屆滿后，泰和友聯(lián)可先行收回約定的固定權(quán)益收益4000萬(wàn)元。
換言之，李亞鵬公眾人物身份做背書，加之頗高的保底收益，是泰和友聯(lián)入股雪山公司的直接原因。
然而，眼看三年開發(fā)周期屆滿，李亞鵬卻因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)不利，擬出讓所持有的雪山公司股份，這與泰和友聯(lián)投資初衷相違背。后經(jīng)李亞鵬等原股東承諾，泰和友聯(lián)在股東大會(huì)上放棄對(duì)李亞鵬股份的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，同意陽(yáng)光100低價(jià)收購(gòu)，條件是李亞鵬以到期債權(quán)的形式，于2015年7月向泰和友聯(lián)支付固定權(quán)益收益4000萬(wàn)元。
付款期限屆滿后，對(duì)于泰和友聯(lián)的《催款通知函》，李亞鵬未予理會(huì)。截至目前，泰和友聯(lián)仍未收到任何款項(xiàng)。只好一紙?jiān)V狀，法庭相見。
《國(guó)際金融報(bào)》記者據(jù)此聯(lián)系李亞鵬本人，其表示“這就是一起正常的訴訟，沒(méi)什么可說(shuō)的，我現(xiàn)在已經(jīng)不是雪山小鎮(zhèn)的操盤者了”。
定位失誤
當(dāng)初各方頗為看好的“明星項(xiàng)目”何以啟動(dòng)三年便慘遭出售，委身于他人？
《國(guó)際金融報(bào)》記者來(lái)到項(xiàng)目所在地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目原先規(guī)劃中的別墅、公寓皆沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，低價(jià)拍得的408畝土地，6年時(shí)間，占地112畝的一期工程尚未結(jié)束，約莫三分之一的面積被圍起來(lái)用作施工，然而工地現(xiàn)場(chǎng)未見任何施工人員，只留下尚未完成的水泥打樁。
一名雪山小鎮(zhèn)的租戶告訴記者，因?yàn)橘Y金問(wèn)題，項(xiàng)目已經(jīng)停工一年多了。
這個(gè)李亞鵬希望通過(guò)奢華府系別墅來(lái)成為他和朋友們聚集處的項(xiàng)目，在規(guī)劃變道后，公眾人物和藝術(shù)家們不見蹤影，婚紗攝影照相館成了最多的存在，不收門票的小鎮(zhèn)成了婚紗照外景的絕佳去處。以至于當(dāng)記者以游客身份計(jì)劃前往時(shí)被出租車司機(jī)一再勸阻，因?yàn)樵谒麄冄壑?，雪山小?zhèn)算不上景點(diǎn)，只有拍婚紗照才過(guò)來(lái)。
零星的人流量讓雪山小鎮(zhèn)頗為冷清，在這里，工作人員比游客多成了常態(tài)。
一位雪山小鎮(zhèn)的首批租戶向《國(guó)際金融報(bào)》記者表示了自己的無(wú)奈，原本被李亞鵬規(guī)劃打動(dòng)的他在投入80萬(wàn)元后才發(fā)現(xiàn)回本遙遙無(wú)期。在其看來(lái)，最初的定位錯(cuò)位是雪山小鎮(zhèn)淪落至今日現(xiàn)狀的根本原因，畢竟在旅游城市打造昂貴的住房別墅并不現(xiàn)實(shí)。
2013年雪山小鎮(zhèn)項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)對(duì)外的官方報(bào)價(jià)是公寓1.6萬(wàn)元/平方米，別墅則超2萬(wàn)元/平方米。彼時(shí)麗江的月均收入不過(guò)2000元，上海的平均房?jī)r(jià)才2.5萬(wàn)元/平方米，即便李亞鵬極力發(fā)動(dòng)，明星的勢(shì)能依然有限，無(wú)法從根本上解決銷售難題。
市場(chǎng)的冷遇，回款的無(wú)力，形成惡性循環(huán)，將雪山小鎮(zhèn)吞噬其中。
然而，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雪山小鎮(zhèn)項(xiàng)目的失利或許不僅僅是戰(zhàn)略定位的失誤，其極為混亂而隨意的財(cái)務(wù)管理也為日后發(fā)展埋下了隱患。
與此同時(shí)，與雪山小鎮(zhèn)項(xiàng)目因資金問(wèn)題施工難以繼續(xù)形成對(duì)比的，是李亞鵬個(gè)人的輾轉(zhuǎn)騰挪。
內(nèi)控不足
迅速增資擴(kuò)股后的雪山公司，像一個(gè)暴富時(shí)代的縮影，紛紛繁繁，鬧鬧哄哄。在知情人士看來(lái)，其管理短板暴露無(wú)遺，時(shí)而“揮霍無(wú)度”，時(shí)而“放任自流”。
“那幾年的雪山公司，財(cái)大氣粗得很。”一位雪山公司的管理層人員告訴記者。
2011年到2015年期間，李亞鵬控制的雪山公司日常經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)大額現(xiàn)金收付，且內(nèi)部審批流程簡(jiǎn)單，這一點(diǎn)被后來(lái)的審計(jì)公司單獨(dú)提出并質(zhì)疑。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)的部分財(cái)務(wù)發(fā)票信息也證實(shí)了這一情況，發(fā)票報(bào)銷現(xiàn)象尤為突出。
這其中，不少在審計(jì)師眼中，因?yàn)殚_具抬頭錯(cuò)誤不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的不合規(guī)發(fā)票，依然報(bào)銷成功。
例如，2010年12月李亞鵬以費(fèi)用報(bào)銷還借款96.44萬(wàn)元，其中12萬(wàn)多發(fā)票抬頭將公司全稱簡(jiǎn)化為“雪山投資”。
這類情況不在少數(shù)，2011年12月，李亞鵬以費(fèi)用報(bào)銷還借款80萬(wàn)元，但是這80萬(wàn)元發(fā)票全部為不合規(guī)發(fā)票，具體費(fèi)用包括購(gòu)服裝20萬(wàn)元左右，購(gòu)電器43萬(wàn)元左右，戶外用品7萬(wàn)元左右，購(gòu)家具5.2萬(wàn)元，購(gòu)窗簾4.3萬(wàn)元；2012年2月，李亞鵬以購(gòu)茅臺(tái)酒報(bào)銷還借款25.8萬(wàn)元。
這樣的報(bào)銷行為不僅存在于李亞鵬一個(gè)人身上。記者調(diào)查獲取的一份雪山公司賬面記錄顯示，2013年3月至2014年12月期間，行政部后勤人員劉某以個(gè)人借款名義累計(jì)向公司借款150萬(wàn)元。2015年5月15日，劉某以“麗江滇西北國(guó)際旅行社有限公司”開具的團(tuán)費(fèi)發(fā)票一次性沖銷個(gè)人借款。
雷同的合同
不僅如此，雪山小鎮(zhèn)高昂的造價(jià)成本中也屢屢出現(xiàn)合同協(xié)議重復(fù)付款的情況。
2013年8月1日，雪山公司委托中書控股進(jìn)行“藝蓮坊”樣板區(qū)藝術(shù)展示區(qū)室內(nèi)設(shè)計(jì)，合同編號(hào)為雪山2013-050(xstz(2013)yx-08022)，合同工程地點(diǎn)為云南省麗江市束河古鎮(zhèn)東側(cè)青龍北路與束河中路交匯處，建筑面積2000平方米，設(shè)計(jì)費(fèi)120.8萬(wàn)元。
一年后，場(chǎng)景重現(xiàn)，雪山公司再次與李亞鵬實(shí)控的中書控股簽訂合同編號(hào)為雪山2014-053(xstz(2014)yx-08071)的室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)合同書，項(xiàng)目名稱、工程地點(diǎn)和建筑面積等設(shè)計(jì)內(nèi)容與合同編號(hào)為雪山2013-050(xstz(2013)yx-08022)的室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)合同內(nèi)容完全一致，合同金額為117.4萬(wàn)元。
就同一事項(xiàng)兩次委托同一主體設(shè)計(jì)，且兩次完成付款，記者走訪了解，對(duì)于這一設(shè)計(jì)成果，工作人員也無(wú)法確認(rèn)存在。
輸血關(guān)聯(lián)公司
雪山小鎮(zhèn)可謂李亞鵬商業(yè)版圖的一個(gè)集大成項(xiàng)目，其一手打造的涵蓋酒店、教育、項(xiàng)目投資、餐飲、傳播行業(yè)的“中書系”中多家公司都圍繞雪山小鎮(zhèn)的開發(fā)受益承接了多筆業(yè)務(wù)，與雪山小鎮(zhèn)在財(cái)務(wù)上產(chǎn)生了千絲萬(wàn)縷的關(guān)聯(lián)交易。
這些關(guān)聯(lián)交易主要集中在酒店、項(xiàng)目投資、傳播幾個(gè)方面，與此擦出交易火花的包括李母張萍擔(dān)任法人的北京中書酒店管理有限公司、北京中書投資控股有限公司以及李兄李亞煒作為法人的東陽(yáng)萬(wàn)瑞達(dá)影視制作有限公司。
除了上文重復(fù)合同中提及的中書控股，傳播方面尤為明顯的是，2013年1月22日，麗江雪山公司與東陽(yáng)萬(wàn)瑞達(dá)影視制作有限公司簽訂編號(hào)為雪山2013-001的效果圖及多媒體制作協(xié)議800萬(wàn)元。東陽(yáng)萬(wàn)瑞達(dá)影視制作有限公司股東為李亞煒，此關(guān)聯(lián)方交易的內(nèi)容為制作鳥瞰圖2張、數(shù)字現(xiàn)場(chǎng)(白天及夜景)效果圖22張，人視點(diǎn)圖2張(收費(fèi)300萬(wàn)元)和30分鐘多媒體制作(2D/3D各一版)(收費(fèi)500萬(wàn)元).
一位廣州4A廣告公司的業(yè)務(wù)人員告訴記者，通常情況下，5分鐘的多媒體制作市場(chǎng)價(jià)十幾萬(wàn)元，30分鐘不過(guò)百來(lái)萬(wàn)，500萬(wàn)元的價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)。
圍繞著雪山小鎮(zhèn)，根據(jù)記者掌握的情況，諸如此類的財(cái)務(wù)問(wèn)題還有很多。一個(gè)雪山小鎮(zhèn)失利了，卻輸血養(yǎng)活了多個(gè)“中書系”公司。
接盤的考量
這些財(cái)務(wù)上的窟窿，陽(yáng)光100知道么？
記者據(jù)此向一名陽(yáng)光100的工作人員求證，其并未否認(rèn)，畢竟在達(dá)成合作意向后，陽(yáng)光100做過(guò)盡調(diào)。
那么，既然如此，陽(yáng)光100為何還愿意接盤雪山小鎮(zhèn)？市場(chǎng)上對(duì)于這一交易的好奇與猜測(cè)，至今沒(méi)有論斷。
據(jù)一位接近易小迪的知情人士稱，其與李亞鵬私交甚好、惺惺相惜，但僅此一點(diǎn)便撐起整個(gè)交易，理由稍顯蒼白。
某種程度上，彼時(shí)的陽(yáng)光100和雪山小鎮(zhèn)有相似之處，從初出茅廬時(shí)的驚鴻一現(xiàn)，到戰(zhàn)略不當(dāng)后的處境艱難。
低調(diào)的易小迪作為“萬(wàn)通六君子”之一，曾與馮侖、潘石屹、王功權(quán)等攜手打拼，掘金海南。萬(wàn)通解體后，易小迪和馮侖、潘石屹一樣，繼續(xù)地產(chǎn)之路。在SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹的建議下，易小迪決定在北上京城，開發(fā)陽(yáng)光100國(guó)際公寓。
這是陽(yáng)光100的處女作，也是易小迪曾經(jīng)的成名作。這個(gè)在千禧之年拔地而起，被賦予“引領(lǐng)北京住宅進(jìn)入設(shè)計(jì)時(shí)代”美譽(yù)的建筑群，坐落在北京朝陽(yáng)區(qū)光華路上。彩虹色斑塊點(diǎn)綴在建筑立面墻上，歷盡十七年，鮮艷如故。伴隨著“大望路”商區(qū)的不斷升值，陽(yáng)光100國(guó)際公寓與長(zhǎng)安街對(duì)面的SOHO現(xiàn)代城南北呼應(yīng)，與寸土寸金的華茂中心一路之隔，成為北京的東三環(huán)標(biāo)志性建筑之一。
也許是海南征戰(zhàn)時(shí)死里逃生的緣故，也許是易小迪生性中自帶的理性與克制，在2003年招拍掛制度推行后，陽(yáng)光100的步伐顯得謹(jǐn)慎而緩慢，并未像其他開發(fā)商一樣加入“搶地”大軍中。在地產(chǎn)行業(yè)坐上周期的車輪滾滾而來(lái)時(shí)，陽(yáng)光100放棄了上車的門票，從而錯(cuò)失了高速擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。
在地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升的當(dāng)下，跑進(jìn)千億是房企追求安全的權(quán)宜之計(jì)，而陽(yáng)光100在發(fā)展20年后年銷售依然只有幾十億，甚至出現(xiàn)業(yè)績(jī)倒退的跡象。
2014年上市元年，陽(yáng)光100的營(yíng)收達(dá)71.04億元，2015年降至64.18億元，2016年這一數(shù)字為69.65億元，凈利潤(rùn)也從8.1億元一路下滑至2.31億元。與碧桂園等頭部房企僅用了一年便實(shí)現(xiàn)營(yíng)收400億到千億的跨越形成對(duì)比的是，陽(yáng)光100掙扎10年也未能實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)翻番。
與此同時(shí)，陽(yáng)光100三四線的擴(kuò)張定位，讓其距離核心城市日漸遙遠(yuǎn)。對(duì)于回歸一線，陽(yáng)光100無(wú)疑是渴望的，然而早已邊緣化的存在感讓其在一二線城市很難收獲土地資源。
同時(shí)對(duì)于轉(zhuǎn)型街區(qū)商業(yè)綜合體的易小迪而言，雪山小鎮(zhèn)的408畝占地?zé)o疑是極具吸引力的，畢竟土儲(chǔ)是房企重要的生命線，且麗江旅游城市的屬性，對(duì)這片土地上是加分項(xiàng)。只是易小迪沒(méi)有想到陽(yáng)光100在桂林、柳州的成功模式?jīng)]能復(fù)制到麗江來(lái)。
在易居研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)中至關(guān)重要的人氣需要有“本土”概念。這個(gè)概念在于，支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的最終需求，應(yīng)該是常住人口，這個(gè)需求是最根本的，而一些流動(dòng)人口或者說(shuō)旅游人口，往往在購(gòu)房和入住方面是“不忠誠(chéng)”的。所以這個(gè)時(shí)候雖然看似這些旅游景點(diǎn)人氣很旺，消費(fèi)需求也很高，但是往往經(jīng)營(yíng)成本也是很高的。同時(shí)，包括麗江等城市實(shí)際上交通區(qū)位并不是非常完美，周邊也有競(jìng)爭(zhēng)性城市(如大理)。而陽(yáng)光100此前大獲成功的柳州等城市，常住人口規(guī)模大，潛在的各類市場(chǎng)需求有支撐。
與此同時(shí)，李亞鵬時(shí)期招商上的后遺癥開始凸顯，雪山小鎮(zhèn)銷售人員反映當(dāng)初為了吸引商家，項(xiàng)目地段最好的鉑爵婚紗攝影是以免租形式進(jìn)駐的。
此外，第一排的樣板示范區(qū)存在大量關(guān)系戶，他們一度拒交租金，包括有幾家明星入股的客棧。該銷售人員坦言，租金收繳工作推進(jìn)艱難。根據(jù)其提供的數(shù)據(jù)顯示，陽(yáng)光100接盤后，源源輸血難造血，項(xiàng)目資金投入已經(jīng)超過(guò)4億元，以此形成對(duì)比的是銷售額不過(guò)2000萬(wàn)元左右，租售面積僅占一期總實(shí)測(cè)面積的33.79%。
因?yàn)闃I(yè)績(jī)難見起色，兩年時(shí)間陽(yáng)光100派駐的負(fù)責(zé)人已經(jīng)更換三任。從陳志國(guó)、蕭德迎到顧清貧，領(lǐng)導(dǎo)的頻繁更換也導(dǎo)致項(xiàng)目定位一變?cè)僮?，從最初的奢華文藝到主打愛情直至現(xiàn)在的市集小鎮(zhèn)接地氣。雪山小鎮(zhèn)始終在變，卻難尋突破與重生。
收購(gòu)不是結(jié)束，而是將自己與其捆綁的開始。它好似一個(gè)無(wú)解的循環(huán)，繼續(xù)輸血還是斬?cái)嘀箵p。繼續(xù)輸血，不知盡頭在何方；斬?cái)嘀箵p，則意味著推翻前期所有的判斷與付出。
易小迪當(dāng)下的處境和另一位地產(chǎn)商孫宏斌有些相似，他們都低估了收購(gòu)項(xiàng)目的復(fù)雜性和困難程度，而高估了自身對(duì)于局勢(shì)的把控、扭轉(zhuǎn)之力。不同在于，融創(chuàng)主營(yíng)業(yè)務(wù)的高歌猛進(jìn)讓其尚有力量與下陷的泥潭做博弈，而舉步維艱的陽(yáng)光100似乎越陷越深。
陽(yáng)光100常務(wù)副總裁范小沖在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)坦言，麗江作為旅游城市，市場(chǎng)下滑確實(shí)嚴(yán)重，但陽(yáng)光100雪山小鎮(zhèn)作為街區(qū)綜合體，更多的是長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，相較于住宅銷售項(xiàng)目，周期會(huì)更長(zhǎng)。范小沖認(rèn)為過(guò)程雖然艱苦，但這是陽(yáng)光100轉(zhuǎn)型過(guò)程中的必經(jīng)之路。
如果時(shí)間倒流，陽(yáng)光100還會(huì)接盤這個(gè)項(xiàng)目嗎？范小沖停頓片刻，表示有可能。
潘石屹曾在其《我的價(jià)值觀》一書中回憶摯友易小迪，無(wú)不飽含深情地說(shuō)：“在我困難的時(shí)候，我最先想到的總是易小迪，他不一定會(huì)給我多少物質(zhì)上的幫助，但他的講話會(huì)給我力量，給我戰(zhàn)勝困難的力量。”
如今，深陷“坑”中的易小迪，將如何獲得支撐他爬出來(lái)的力量？
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